Тренд 2018: недвижимые инвестиции
- Тишина как фактор привлекательности
- Коммерческий сегмент: на паях и с аукциона
- Комфорт новостроек в цене
- Обманчивая дешевизна вторички
Так сложилось, что во времена СССР главным достижением была отдельная квартира. Менталитет постсоветского периода меняется с трудом, поэтому биткоины, акции и деривативы для подавляющего большинства жителей Украины – вещи непонятные, а оттого неприемлемые.
Дворники, таксисты и продавцы на рынке внимательно следят за курсом доллара и оценивают рост накопленного под матрасом капитала по принципу «не пропали – и слава Богу!». Продвинутые и зажиточные граждане пытаются заработать на депозитах или вложениях в недвижимость. Krysha.ua проанализировала – в каких городах Украины инвестору жить хорошо – и почему.
Тишина как фактор привлекательности
В стране ситуация для инвесторов крайне непростая. После событий 2014 года на 19% снизился уровень капиталовложений Запорожской, Херсонской и Днепропетровской областей – регионов, близких к открытому военному конфликту.
Риск создания «Новороссии» немало потрепал нервы инвесторам Николаева и Одессы. Стабилизация ситуации привела к слабому росту финансовых вливаний в строительство портов, перегрузочных комплексов, агропромышленных предприятий, как следствие – оживился рынок жилой недвижимости.
Тихие и спокойные Тернополь, Ивано-Франковск и Винница оказались на вершине инвестиционной эффективности Украины за 1 полугодие 2017 года (данные агентства Евро Рейтинг).
Коммерческий сегмент: на паях и с аукциона
При правильном выборе объекта помещения под торговлю имеют меньший срок окупаемости и выше средней доходность. Вы никогда не ошибётесь, купив дешево магазин или кафе в центре любого областного центра или города с большим количеством туристических достопримечательностей. В Украине новая тенденция – покупка недвижимости несколькими инвесторами на паях – вложения составляют от 1 тысячи долларов. Минимальный риск и небольшая, но стабильная прибыль.
Перепродажа на коммерческом рынке принесёт доход только в случае покупки недвижимости (или права требования) с публичных торгов СЕТАМ или Prozorro, хотя в 2017г. за счёт большого количества участников конечная цена реализации на аукционе приближается к реальной рыночной и нивелирует риски приобретения спорных и арестованных объектов.
Комфорт новостроек в цене
В Украине дефицит покупателей. На 20% снизилось количество инвестиций в жильё на первичном рынке за 2017 год. Цена 1м² в новостройке приближается к себестоимости строительства, поэтому спросом у инвесторов пользуется жильё:
-
в районах с развитой инфраструктурой и отличными транспортными развязками;
-
в домах класса экономичности А+: с автономным отоплением, стеклопакетами и внешним утеплением;
-
с современными строительными нормами: высокие потолки, повышенная звукоизоляция, просторные кухни, бесшумные лифты;
-
в жилых комплексах повышенным уровнем качества проживания жильцов – своя обслуживающая компания или ОСББ, паркинг, обустроенный двор, мини-клуб, спортзал, амбулатория.
При сдаче в долгосрочную аренду стоимость однокомнатной квартиры бизнес-класса в Буче, Львове, Виннице, Днепре и Харькове окупится за >4,5 года.
Обманчивая дешевизна вторички
Беспроигрышный способ инвестиции в недвижимость на вторичном рынке – уход за престарелой тётушкой. Милосердие окупится при сдаче унаследованной квартиры за 1-2 года, дальше – чистая прибыль.
В остальных случаях стоит оценить динамику спада цен на жильё. Времена покупки квартиры за $1000 в центре столицы с последующей перепродажей с доходностью в 1000% канули в Лету. По данным minfin.com.ua, в 2017 году больше чем на 10% снизилась стоимость дешевых квартир Запорожья, Днепра, Кропивницкого, Хмельницкого, Черновцов. Средний спад за год – минус 7-8%. Чуть лучше ситуация во Львове – 5,8%. Уровень инфляции в 2107 г. составил 13,7%. Бюджетом на 2018 г. заложено 7%, по прогнозам аналитиков – до 14%.
По оценкам риелторов, 92% покупателей ищут жильё до $30000. Это не инвестиции, а способ выживания в кризисных условиях. Купить недорогую квартиру в хрущёвке и сдать в аренду – популярный самообман обывателей. В долгосрочной перспективе такое жилье в 70% убыточно – прошли сроки эксплуатации, а программы массового переселения государство не потянет.
Покупка жилья бизнес-класса позволяет не приумножить, но сберечь капиталы – цена стабильна и покрывает инфляционные риски.
Инвестировать выгодно в начале роста. Говорить о прохождении пика минимума цен рано, небольшой рост стоимости наблюдается по однокомнатным квартирам в городах с высоким уровнем предпринимательской деятельности – Киев, Днепр, Ивано-Франковск, Львов, Одесса, Ужгород.
Статья подготовлена Krysha.ua. Ссылка на источник обязательна.