25 December 2015

Передпродажна оренда: чи варто?

Передпродажна оренда: чи варто?

Сьогодні пропозиція на ринку нерухомості багаторазово перевищує попит: вторинний і первинний ринки змагаються між собою за платоспроможного покупця, а покупець в цей час ретельно підбирає варіанти оренди або купівлі, придивляючись до кожної деталі і розраховуючи на дисконт.

В таких умовах квартири продаються дуже довго, особливо на вторинному ринку. Навіть якщо продавець пропонує адекватну ціну, період пошуку покупця може затягнутися на місяці. Звідси виникає спокуса: доки квартира не знайшла покупця, здавати її в оренду. Адже житло все одно простоює, а так за нього можна отримати гроші. Якщо квартира гарна, то за півроку набігає значна сума. Наскільки це розумно та вигідно – здавати житло, виставлене на продаж?

Експерти ринку нерухомості одностайні в цьому питанні: передпродажна оренда – варіант ризикований, найчастіше він себе не виправдовує.

Проблема 1. Грошове питання

Передпродажна оренда не має визначеного терміну, адже квартира у будь-який момент може бути продана. Як ви думаєте, для орендаря це зручний варіант – коли у будь-який момент його можуть попросити з’їхати? Не дуже. Тому середньоринкова вартість такої оренди нижча, ніж звичайної квартири для довгострокової оренди – іноді різниця складає 30%.

Тобто перспективу отримання доходу від передпродажної оренди можна ділити на три.

І це тільки один з аргументів.

Проблема 2. Знос квартири

Коли квартиранти знають, що в квартирі їм не доведеться жити довго, вони відносяться до неї відповідним чином. Ми не виключаємо, що є орендарі акуратні, порядні, які до чужого майна відносяться як до свого, просто тому що не можуть по-іншому. Такі орендарі є, але їх мало. Частіше люди підходять до питання оренди прагматично, виходячи з критерію “що зручно і незручно особисто мені”.

У будь-якому випадку оренда призводить до зносу житла; іноді він значний. В деяких особливо важких випадках після передпродажної оренди власникові житла доводиться на якийсь час відмовлятися від ідеї продажу і робити в квартирі ремонт. Немає гарантії, що в такій ситуації вартість оренди компенсує ремонт – швидше, доведеться докладати гроші.

Проблема 3. Як показувати житло?

Уявіть: вам треба показувати квартиру потенційним покупцям, а в ній живе орендар. Припустимо, ви виділяєте два-три дні на тиждень і конкретний час для показів, і попереджаєте орендаря, що намічається візит покупців.

Що побачать покупці? Квартиру, заповнену чужими речами.

Одна з наполегливих рекомендацій ріелторів полягає в наступному: показуйте покупцям квартиру “порожню” – в якій немає чужих речей. Це допомагає покупцеві “приміряти” квартиру на себе, уявити, як він оформить інтер’єр, як будуть розташовані його речі. Такий маневр підвищує шанси на успішний продаж. А розкидані по квартирі капці, рушники у ванні, чуже взуття біля порогу, навпаки – шанси продати квартиру зменшують.

Вирішуючи реалізувати ідею передпродажної оренди, ви ризикуєте збільшити терміни пошуку покупця у декілька разів.

Проблема 4. Квартирант може відмовитися з’їхати в потрібний момент

Припустимо, ви взяли квартиранта, але договір оренди не оформили. Ви знайшли покупця, а орендар житло покидати відмовляється. Ви викликаєте представників правоохоронних органів, які ввічливо цікавляться, що стороння людина робить у вашій квартирі. У такі моменти хочеться забути про бажання заробити на оренді, як про страшний сон.

До речі, про договір оренди. Настійно рекомендуємо укладати його у будь-якому випадку, з вказівкою реальної вартості оренди (не заниженою, щоб зменшити податки). Це маневр, який багато орендодавців уберіг від неприємностей і збитків.

Здається, що багато з перерахованих проблем знімає добова оренда. Квартиру можна показувати у вільні дні. Проблеми виселення квартиранта немає. Чужих речей немає. А доход йде.

Такий варіант можна взяти до розгляду, але варто врахувати, що усіх проблем він не вирішує. Знос квартири все одно має місце: часто до послуги добової оренди прибігають, щоб приїхати в інше місто на свята і провести час у веселій дружній компанії, що збільшує риски збитку для майна. Навіть якщо ви будете знаходити орендарів серйозних – наприклад, ділових людей, що приїжджають у відрядження – вам треба передбачити масу речей. Наприклад, прибирання квартири, заміну постільної білизни і рушників тощо.

Наскільки вигідною буде така оренда з точки зору грошей, сказати важко. Можна сказати безперечно, що цей захід потребує зусиль и часу.

Оставить комментарий